Ипотека на новостройку: лучшие предложения банков

Ипотека на квартиру в новостройке

Ипотека – возможность получить свое жилье, не имея на покупку полной суммы денег. Оформить кредит можно не только на приобретение уже готовой недвижимости на вторичном рынке, но и на строящуюся квартиру. При этом у ипотеки на новостройку есть свои особенности и преимущества.

Ипотека на новостройку – купить квартиру, которой нет

В случае с ипотекой на вторичном рынке приобретается жилье у текущего собственника. Тут все привычно: стороны договариваются о сделке купли-продажи и происходит заключение договора. Далее покупатель делает первоначальный взнос в размере 10-20% или больше, банк выдает остальную сумму в кредит. После регистрации сделки и перехода права собственности жилье переходит в залог. Заемщику остается потом ежемесячно вносить платежи согласно графику до полного погашения задолженности и снятия обременения.

У ипотеки на новостройку иной механизм. Залога может не быть на начальных стадиях, если новостройка только возводится. То есть человек покупает только строящуюся квартиру у застройщика по ДДУ с привлечением ипотеки. В собственность готовое жилье он получит, когда многоэтажка будет достроена.

Так как банк в определенной степени рискует, то ипотеку он выдает только в тех объектах, которые прошли аккредитацию и проверку. А деньги хранятся на эскроу-счетах, откуда застройщик сможет забрать их только после сдачи жилья в эксплуатацию. По этой причине у граждан нет возможности купить квартиру в абсолютно любой новостройке.

Тем не менее, спрос на такой кредит большой из-за явных преимуществ. Плюсы ипотеки:

Преимущества ипотеки

• Низкая процентная ставка. Процент по ипотеке на строящуюся квартиру всегда ниже, чем на готовое жилье. Разница даже в 1% при долгосрочном кредите в итоге позволит сэкономить довольно много денег.
  
• Наличие льготных программ. Большинство льготных программ кредитования доступны только при покупке жилья на первичном рынке. А это возможность оформить ипотеку с еще меньшей базовой процентной ставкой.
  
• Низкие риски. Важный момент: банк, как уже говорилось, проводит проверку объекта и застройщика. Кредитору важно убедиться, что квартиры (будущий предмет залога) в итоге будут сданы. Поэтому клиент, оформляя ипотеку на новостройку, на 99% может быть уверен, что его квартира будут все-таки достроена. Вы будете точно уверены в юридической чистоте приобретаемого имущества.
  
• Стоимость квадратного метра нового жилья выше, чем при покупке жилья вторичного рынка.

Минусы и недостатки ипотеки:

• Не везде можно получить. В глубокой проверке застройщика есть и минус. Если банк не будет уверен в надежности строительной компании, то не будет выдавать кредиты. Получается, что оформить ипотеку на новостройку можно не везде, а только там, где банк считает нужным.
  
• Нельзя сразу заселиться. Если купить квартиру по ДДУ на начальных этапах строительства, то можно сэкономить на дисконте. Но тогда придется примерно 2-3 года ждать, пока многоэтажка достроится. Это может увеличить нагрузку на бюджет, если заемщику негде жить и приходится снимать жилье. Двойная трата: на аренду и на погашение ипотеки.

Вместо вывода

Плюсы есть не только у ипотеки, но и у покупки самого жилья в новостройке. Было сказано о дисконте. Чем меньше этажей возведено, тем дешевле может обойтись квартира. Квадратные метры будут дорожать по мере возведения дома. Иногда застройщики утраивают специальные акции на недвижимость и тогда вполне можно использовать ипотеку, как инструмент для инвестиций.

Не может не радовать тот факт, что покупается новое жилье без истории, где заемщик будет первым собственником. Новая квартира, качественный ремонт, наличие инфраструктуры и т. д.

При этом не нужно бояться потери денег из-за приобретаемого несданного жилья. Сегодня почти все застройщики и банки работают через эскроу-счета. Если строительная компания не сдаст квартиру, то не получит за нее деньги. Они пойдут на досрочное погашение задолженности. К клиенту же не будет претензий со стороны банка.

Страхование объекта недвижимости, а также жизни и здоровья кредитуемого не является причиной для отказа в выдаче ипотеки. Но наличие страховки может повлиять на ставку: гарантирующим погашение ипотеки страховым полисом, предоставляются скидки на ипотеку.

Список основных требований к заемщику

• Гражданство Российской Федерации;
  
• Возраст от 21 года до 70 лет на дату возврата кредита;
  
• Фактический адрес проживания или постоянная регистрация, или постоянное место работы в регионе расположения офиса банка;
  
• Два - три контактных телефона, один из которых - рабочий;
  
• Общий трудовой стаж — не менее 1 года, а на последнем месте работы — не менее 4 месяцев;
  
• Мужчина до 27 лет не должен подлежать призыву на военную службу. При отсутствии подтверждающих это документов:
  - доход такого заемщика не учитывается при расчете суммы кредита и
  - необходимо наличие другого заемщика, соответствующего требованиям банка.
  
• Заемщиками могут быть (максимальное количество – 4 человека):
  - если в браке, то супруг(а), в том числе гражданский супруг(а) заемщика;
  - родители заемщика;
  - совершеннолетние дети заемщика;
  - полнородные и неполнородные братья и сестры клиента;
  - тети, дяди, двоюродные и троюродные братья и сестры клиента;
  - бабушки и дедушки со стороны отца и матери клиента.
  

Необходимые документы для ипотеки

• Анкета (заявление) на ипотечный кредит (у каждого банка свой стандартный документ, в том числе и в электронной форме);
  
• Паспорт гражданина России;
  
• СНИЛС;
  
• Документы о семейном положении;
  
• Для мужчин до 27 лет – военный билет или какой-то документ, подтверждающий, что заемщик не подлежит призыву на военную службу;
  
• Заверенная работодателем копия трудовой книжки или трудового договора по совместительству, или выписка из лицевого счета Пенсионного фонда, сформированная на интернет-портале госуслуг;
  
• Документы, подтверждающие доход и зарплату заемщика по месту работы
  — справка о доходах, подписанная уполномоченными лицами работодателя: по форме 2-НДФЛ, или по форме банка, или по форме работодателя.
  — выписка по зарплатному счету с круглой печатью банка, либо в электронном виде, сформированная в личном кабинете клиента банка
  
• Справка / выписка предоставляется не менее, чем за 12 месяцев, либо за фактический срок работы, если он менее 12 месяцев (но не менее чем за 3 месяца до даты предоставления в Банк).
  
• Документы, подтверждающие дополнительный доход (обычно подтверждение необязательно, но будет плюсом).
  

Как купить квартиру в ипотеку

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:

• выбрать другой объект;
  
• оформить ипотеку в другом банке, который уже одобрил эту новостройку. Перечень нужных банков можно узнать в отделе продаж застройщика.
  

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас. В целом процесс будет идти так:

• Застройщик согласует договор с банком.
  
• Согласовываете дату и время подписания кредитного договора в банке, а затем — подписание договора с застройщиком.
  
• Вносите первоначальный взнос напрямую на счет застройщика либо на эскроу-счет. Все зависит от того, когда выдано разрешение на строительство и по какой схеме работает застройщик. Повлиять и выбрать вариант, куда именно вносится первый взнос, невозможно.
  
• Приходите в назначенную дату в банк и подписываете кредитный договор. Затем с этим договором идете к застройщику и заключаете договор участия в долевом строительстве — ДДУ.
  
• Сдаете документы на государственную регистрацию сделки. Многие застройщики проводят сделки электронно. В этом случае подавать документы физически на регистрацию не нужно. Вам создадут электронные цифровые подписи, которыми вы подпишете документы, и их отправят на регистрацию в электронном виде. При самостоятельной регистрации через МФЦ нужно уплатить госпошлину в размере 350 Р, которая делится по количеству дольщиков в договоре. Каждый из участников платит от своего имени.
  
• Если недвижимость сдана, то можно оформлять собственность и заезжать в нее.
  

Жилая недвижимость на приобретение которой оформляется ипотека, не может находиться в залоге. Если жилье куплено в ипотеку и перепродается до завершения выплат, необходимо снять обременение, выплатив весь долг по текущему договору, и только потом подавать заявку на новую ипотеку. Обязанность освобождения недвижимости из-под залога лежит на продавце.